In 10 Schritten zur günstigen Baufinanzierung

Ein Haus bauen – ganz nach den eigenen Wünschen, Vorstellungen und Möglichkeiten. Davon träumen viele Menschen. Doch bei der Baufinanzierung gibt es große Unterschiede. Der Preis alleine sollte bei der Auswahl zwar nicht entscheiden, er ist aber durchaus wichtig und kann durch einige Tricks optimiert werden.

Einen Hausbau vollständig aus der eigenen Tasche zu bezahlen, ist nur für die wenigsten Menschen möglich. Eine Baufinanzierung ist daher der Schlüssel, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Allerdings gibt es hierbei große Unterschiede. Diese gibt es einerseits je nach Anbieter, andererseits bestimmen aber auch verschiedene Stellschrauben darüber, wie günstig oder teuer ein Immobilienkredit unter dem Strich ist. Nachfolgende Anleitung zeigt Schritt für Schritt, wie eine günstige Baufinanzierung gelingen kann.

Schritt 1: Eigenkapital ansparen

Möglichst viel Eigenkapital bringt bei einer Baufinanzierung zahlreiche Vorteile mit sich: Einerseits erhöht es die Chance, überhaupt eine Kreditzusage von der Bank zu erhalten, andererseits senkt es die Finanzierungskosten. Denn je geringer der Finanzierungsbedarf ist, desto weniger Zinsen fallen an. Weiterhin bestimmt das Eigenkapital zum Teil darüber, wie hoch der Betrag ist, den man sich aufgrund seiner Einkommensverhältnisse leisten kann. Natürlich haben die Einkommensverhältnisse auch einen Einfluss auf die Bonität, die im weiteren Verlauf der Finanzierung eine wichtige Rolle, zusammen mit den Konditionen der Baufinanzierung spielt.

Schritt 2: Die Finanzierung klären

Nachdem die Frage des Eigenkapitals geklärt ist, führt der Weg direkt zum potenziellen Kreditgeber, wie den Volksbanken Raiffeisenbanken. Denn wer einen Hausbau oder eine Wohnbaufinanzierung plant, sollte zuerst die Finanzierung klären. Nur so können die Bauherren realistisch einschätzen, wie viel Kapital ihnen insgesamt, sprich Eigen- und Fremdkapital für ihr Bauvorhaben zur Verfügung steht. Dabei müssen natürlich auch alle Nebenkosten einkalkuliert werden. Sinnvoll ist daher, mehrere Beratungsgespräche bei potentiellen Kreditgebern zu führen, um sich individuelle Angebote einzuholen.

Schritt 3: Angebote vergleichen

Bei Vergleich und Auswahl der möglichst günstigsten Baufinanzierung sollte nicht nur auf den Zinssatz geachtet werden, sondern auch auf die weiteren Rahmenbedingungen der Finanzierung, wie zum Beispiel

• erwartete Gesamtlaufzeit
• Darlehensart (Annuitätendarlehen, Tilgungsaussetzungsdarlehen, endfällige Darlehen)
• Zinsbindung (fest und/oder variabel),
• Sondertilgungen und
• größtmögliche Flexibilität.

Unter dem Strich muss also das gesamte Preis-Leistungs-Verhältnis überzeugen. Wichtig ist außerdem, dass beim Vergleich der effektive Jahreszins berücksichtigt wird und nicht (nur) der Nominalzins (Sollzins). Das erlaubt einen realistischeren Kostenabgleich.

Schritt 4: Monatsrate festlegen

Bevor eine endgültige Entscheidung für eine Baufinanzierung fällt, sollten noch die individuellen Stellschrauben angepasst werden. Denn sie können die Kosten für einen Kredit erhöhen oder senken, sodass im Anschluss eventuell ein anderes Produkt überzeugt, als zu Beginn gedacht.

Die monatlichen Raten für eine Finanzierung dürfen keine große Belastung für den Kreditnehmer darstellen und angemessen im Verhältnis zu seinem Einkommen sein. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von der sogenannten Kapitaldienstfähigkeit. Diese ergibt sich aus dem Saldo der monatlichen Nettoeinkünfte und Belastungen. Eine nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit liegt vor, wenn der Saldo aus Einkünften und Belastungen positiv ist. Nur dann ist es auch wahrscheinlich, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen aus der Finanzierung nachkommen kann.

Schritt 5: Laufzeit anpassen

Eine weitere wichtige Stellschraube für eine günstige Immobilienfinanzierung ist die Kreditlaufzeit. Diese hängt unmittelbar mit dem Eigenkapital, der Kreditsumme und der möglichen monatlichen Rate zusammen. Wer also kann, zahlt die Baufinanzierung schnellstmöglich ab (hohe Tilgungsleistung) und hält die Gesamtlaufzeit somit kurz. Im optimalen Fall ist der Kredit sogar innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt. Das gelingt jedoch nur wenigen Bauherren. Auch lange Baufinanzierungen von 30 oder mehr Jahren sind daher heute keine Seltenheit. Doch hier gibt es ebenfalls eine Faustregel:

Wer also kann, bringt so viel Eigenkapital wie möglich ein und wählt eine möglichst hohe monatliche Rate. Dadurch bleibt die Baufinanzierung zugleich günstiger. Mit der Zinsbindung ist zudem ein weiteres wichtiges Stichwort gefallen.

Schritt 6: Zinsbindung wählen

Derzeit befinden sich die Zinssätze auf einem historischen Tiefstand. Baufinanzierungen sind daher vergleichsweise günstig. Es empfiehlt sich deshalb eine möglichst lange Zinsbindungsfrist, um sich diese niedrigen Zinsen für einen maximalen Zeitraum zu sichern. Wie bereits erwähnt, wird das Darlehen bestenfalls innerhalb dieser Frist vollständig getilgt. Ist dies nicht möglich, kann mit dem Kreditgeber zum Ende einer Zinsbindung eine neue Zinsbindung für die weitere Laufzeit vereinbart werden.

Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus ist es sinnvoll, sich über Angebote von 15, 20 oder sogar 30 Jahren Zinsbindung zu informieren. Auch wenn eine so lange Zinsbindung auf den ersten Blick durchaus höhere Zinssätze mit sich bringt, ist sie auf den zweiten Blick in den meisten Fällen lohnenswert.

Oftmals geht eine lange Sollzinsbindung jedoch auf Kosten der Flexibilität, sprich Anpassungen von Tilgungsleistungen oder Sondertilgungen sind nur eingeschränkt und/oder nur gegen Aufschläge verfügbar. Aus diesen Gründen lohnt es sich, für einen Teil der Gesamtfinanzierung eine variable Verzinsung in Erwägung zu ziehen. Besonders auf dem aktuellen Zinsniveau kann man von niedrigeren variablen Zinsen partizipieren und verschafft sich mehr Flexibilität für besondere Situationen. So bietet beispielsweise eine LuxCredit Finanzierung der DZ PRIVATBANK neben einer variablen Verzinsung auch zahlreiche weitere Vorteile, wie jederzeitige Anpassung der Laufzeit, Tilgungsleistungen, keine Bereitstellungszinsen sowie Sondertilgungmöglichkeiten ohne Zinsaufschläge.

Schritt 7: Flexibilität wahren

Passend zum vorherigen Schritt sollte eine Finanzierung ein hohes Maß an Flexibilität erlauben, denn bei einem Bauprojekt lässt sich Unerwartetes niemals ausschließen: Termine innerhalb der Bauzeit verschieben sich, Kosten werden höher als geplant oder es sollen höhere oder niedrigere Tilgungen geleistet werden.

Schritt 8: Bereitstellungszinsen vermeiden

Gerade aufgrund der schwierigen Planbarkeit eines Hausbauprojekts werden die Bereitstellungszinsen häufig zum Kostentreiber. Diese fallen an, wenn der Baukredit von der Bank bereitgestellt, aber noch nicht abgerufen wurde. Empfehlenswert sind daher Baufinanzierungen mit einer möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeit.

Schritt 9: Eigenleistungen nutzen

Die Eigenleistungen sind ein weiteres wichtiges Stichwort, um bei einer Baufinanzierung zu sparen. Es handelt sich um Arbeiten, die der Bauherr selbst übernimmt, sprich ohne Bauträger, Handwerker & Co. Diese Eigenleistungen bringen gleich zwei Vorteile mit sich: Einerseits senken sie die Baukosten und andererseits werden Eigenleistungen von der Bank als Eigenkapital angerechnet.

Schritt 10: Fördermittel prüfen

Zuletzt genießen viele Menschen, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen, einen Anspruch auf staatliche Fördermittel. Diese werden teilweise als direkter Zuschuss gewährt, sprich müssen nicht zurückgezahlt werden und senken somit ebenfalls die Kreditsumme. Es lohnt sich daher für jeden angehenden Bauherren, die individuellen Fördermöglichkeiten zu prüfen.

Haben Sie noch weitere Tipps für unsere Leser, um eine Baufinanzierung möglichst günstig zu halten? Verraten Sie sie uns in Ihrem Kommentar.

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