„Vernünftig sanieren: Welche Tipps und Tricks sollen wir für die Finanzierung unserer Altbauimmobilie beachten?“

Judith und Daniel B.

„Nachdem wir uns vor einigen Wochen eine Altbauimmobilie im schönen Oldenburg gekauft haben, stehen nun erste Sanierungs- und Renovierungsarbeiten an. Wie können wir sie am besten finanzieren, um möglichst viel Bewegungsfreiheit zu haben und ohne auf die derzeit günstigen Zinsen verzichten zu müssen?“

Unsere Antwort

Im Beratungsgespräch konnte ich mir ein genaueres Bild über die „näheren Umstände“ dieses Finanzierungsanliegens machen. Die Immobilienbesitzer in spe kamen nicht ganz ohne Umwege zu ihrem neuen Besitzerstolz. Denn ursprünglich haben sie den Klassiker gesucht: „Ein Haus im Grünen“. Doch die Suche nach dem dazu passenden Grundstück gestaltete sich zunächst langwierig und schlussendlich erfolglos. Gründe gab es dafür viele: Entweder zu klein, zu ungünstig gelegen, in der falschen Umgebung, zu laut, zu nah an der Umgehungsstraße, zu weit entfernt von der gewünschten Infrastruktur mit Kindergärten, Schulen, Einkaufsgelegenheiten oder auch schlicht zu teuer. Die Enttäuschung wuchs.

Glück gehört dazu

Doch wieder einmal kam ein glücklicher Zufall zu Hilfe. Auf einer Gartenparty erzählte ein guter Freund unseres Paares, dass seine Eltern demnächst den Wechsel in eine kleinere Wohnung im betreuten Umfeld vornehmen wollen. Finanziell sollte der neue Wohnungserwerb aus dem Verkauf ihrer Altbauimmobilie vollzogen werden. Konnte das eine Alternative für das neue Heim sein? Eine Altbauvilla? In der Stadt? So ganz unbekannt war unserem Paar weder Villa noch deren Umgebung. Schließlich stammt Daniel aus dem gleichen Stadtteil und seit Kindheitstagen hat er häufig mit seinem Freund in einem großzügig bemessenen Anwesen gespielt. Da musste es erst mal „im Kopf Klick machen“, wie Judith die Diskussion des Für und Wider umschrieb. Eine große Wendung von der ursprünglichen Idee des neu gebauten Eigenheims im Grünen hin zu einer innerstädtischen Gebrauchtimmobilie, wenngleich auch eine repräsentative.

Um es kurz zu machen: Nach mehreren Besichtigungsterminen und Kaffeerunden in der Villa mit dem Freund und dessen Eltern wurde man sich einig über Verkauf, Preis und weitere Modalitäten. Zuvor wurde noch ein befreundeter Architekt hinzugezogen, der das Gebäude als „Fachmann“ in Augenschein nahm, um letzte Gewissheit für die „Absicherung unserer Kaufentscheidung zu geben. Soweit es auf diese Weise möglich war, wollten wir vor dem Kauf Baumängel oder Bauschäden erkannt bzw. deren Behebung taxiert haben, um es in die Kaufpreisfindung mit den Verkäufern zu berücksichtigen“ erläuterten sie.

Ein Puffer und Flexibilität

Dennoch war klar: Vor dem Einzug musste noch einiges renoviert werden, um eine an die neuen Ansprüche angepasste Wohnsituation herzustellen. Dafür hatten sie insgesamt 80.000 Euro veranschlagt, wobei zunächst einmal 50.000 Euro fest verplant waren. Der Rest galt als zusätzliche Reserve. Doch wie sollte neben dem Kaufpreis dieser Kapitalbedarf finanziert werden? Das Paar hatte noch ausreichend „Luft“ für eine weitere Finanzierung. Hier war es ihnen wichtig, während der Renovierungsphase ausreichend Spielraum für die notwendigen Baumaßnahmen, einschließlich eventuell auftretender, zusätzlicher Baukosten zu haben. Unter Umständen waren vor allem bei einer Stadtvilla strikte Vorgaben, möglicherweise sogar noch Auflagen des Denkmalschutzes zu beachten, die meistens eher nur kostspieligere Baualternativen zulassen.

Ein Rahmen, der Sicherheit verleiht

Für die notwendige Bewegungsfreiheit bietet sich am ehesten ein Rahmen-Kredit als Pufferfinanzierung an. Was kompliziert klingt, funktioniert ganz einfach: Besonders für diese Situation bietet sich eine kostengünstige, individuelle Finanzierung an, bei der, je nach erreichtem Stand der Renovierungsmaßnahmen, die Auszahlung des Darlehens nur in entsprechenden Teilbeträgen erfolgt. Der Rahmenkredit oder Abrufkredit – wir nennen ihn LuxCredit Rahmen-Call – bildet genau diese Anforderung perfekt ab: Dabei vereinbaren unsere Kunden die Gesamthöhe des Kredits (Rahmen) in Höhe von 80.000 Euro und bleiben dennoch flexibel, da sie die Auszahlung in Teilbeträgen nach Baufortschritt „auf Zuruf (Call)“ vornehmen können. Innerhalb dieses Rahmens sind auch Teilrückzahlungen, je nach individuellen Vorstellungen, möglich. Bereitstellungsgebühren für nicht in Anspruch genommene Beträge fallen dabei nicht an.

Zusammengefasst ist die Lösung aus drei Gründen attraktiv:

1. Die Zinsen werden nur für die abgerufenen Auszahlungsbeträge berechnet – jeweils am Quartalsende. Das Zinsniveau orientiert sich an kurzfristigen Geldmarktkonditionen und ist daher äußerst attraktiv.

2. Für die gesamte Kredithöhe, respektive den noch nicht in Anspruch genommen Kredit, fällt keine Bereitstellungsprovision an.

3. Sollten Sie zwischenzeitlich Geldeingänge für die Tilgung nutzen wollen, ist das beim LuxCredit Rahmen-Call kein Problem: Teil- oder Volltilgungen sind zu jeder Zeit möglich. Auch Tilgungsvereinbarungen in Form von festen, regelmäßigen Tilgungsbeträgen sind kostenfrei möglich.

So funktioniert es in der Praxis

Judith und Daniel nutzen den ihnen eingeräumten Rahmenkredit über 80.000 Euro, wie sie mir später verrieten. Damit waren sie jederzeit flexibel, da sie nur den jeweils benötigten Betrag, je nach Baufortschritt und Finanzierungsbedarf, schnell und formlos in Anspruch nahmen.

Verdeutlicht wird das mit nebenstehender Grafik des Rahmen-Kredits von Judith und Daniel B.:

Beide konnten damit verschiedene Zahlungen leisten. In unserem Beispiel wurden die Teilbeträge in Höhe von 10.000, 27.000, 25.000 und zum Schluss 18.000 Euro bis knapp zur Gesamthöhe, beziehungsweise zum Rahmen von 80.000 Euro tatsächlich in Anspruch genommen. Denn es kam eben doch wie erwartet: Es wurde deutlich mehr renoviert und auch etwas teurer als ursprünglich vorgesehen, sodass der gesamte Kredit-Rahmen ausgeschöpft wurde.

Nach Baufertigstellung bot es sich an, einen Teilbetrag der Kreditsumme im LuxCredit Rahmen-Call zu belassen, um jederzeit flexible Tilgungsmöglichkeiten zu genießen. Den Rest der Kreditsumme konnten unsere Bauherren nach Abschluss der Bauphase in einen klassischen Hypothekenkredit mit fester Laufzeit und fixem Zinssatz übertragen. Aktuell konnten sie sich damit noch die niedrigen Zinsen für eine von ihnen gewünschte Laufzeit von 10, 15 oder mehr Jahren sichern. Judith und Daniel B. kombinierten so die von ihnen gewünschte Flexibilität während der Renovierungsphase, mit der Planbarkeit über ein Annuitätendarlehen beim klassischen Hypothekenkredit.

Am Ende unseres oben erwähnten Gesprächs zeigten sich Judith und Daniel B. von dieser Lösung überzeugt und waren sich sicher, bestens vorbereitet in die Renovierungsphase starten zu können. Dafür wünschte ich ihnen weiterhin viel Glück und gab ihnen noch den wichtigen Hinweis mit, direkt bei Ihrer Volksbank Raiffeisenbank vor Ort nach dem LuxCredit Rahmen-Call zu fragen. Was für beide auch nicht zur Debatte stand, da sie bereits für den Kauf der Villa die Finanzierung über die örtliche Genossenschaftsbank abgewickelt hatten.

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